----香港印象(二)

      *十多年过去了，再看看我们的楼盘，无论是与香港毗邻的深圳还是广州、上海、北京，以至内地的其它城市，住宅小区美仑美焕的程度都远超香港，但是我们的许多中产阶级却住不起了。

*这十年，也是中国高速发展的十年。GDP每年百分之十以上的增长、老百姓的收入每年百分之十以上的增长、而房价呢？

*大家也必定坚信，在不久的某一个经济周期，中国的房价一定会下跌，但可能不会在今年、明年。

*如果中国的经济出问题的话，我认为房地产将会是一根导火线，维持在目前这个价格，小幅增长是很多经济管理者想看到的最理想的状况，但这何其难。

*能否严格的对廉租房获得者的资格认定是这项制度成败的关键，我们的经验、我们的公务员素质、我们的制度性缺陷令人担忧。庆幸的是我们还是迈出了一步，有了方向，剩下的就只是时间问题，我们有理由期待。

                                                        (一)

对香港的爱一直是复杂的，记得第一次去香港是九十年代末，内地的房地产市场才刚刚起步，我和几个朋友去香港看楼盘，那时香港是我们的榜样。我们在那里看到了和内地在门前屋后种几棵树就叫绿化决然不同的园林景观和会所，看到也学到了完整的房地产开发的理念和经验。我还清楚的记得，我在李嘉诚旗下公司开发的一个住宅小区的园林泳池旁站了许久，然后对我的朋友说，这才是人住的地方。后来我了解到，这只是一个中档楼盘，香港的中产阶层就能住得起。十多年过去了，再看看我们的楼盘，无论是与香港毗邻的深圳还是广州、上海、北京，以至内地的其它城市，住宅小区美仑美焕的程度都远超香港，但是我们的许多中产阶级却住不起了。

记得十年前，我参加了一个深圳楼盘的开发策划，开盘价4500---5000已经在当时的深圳算高的了；2003年，我又有幸参与了深圳香蜜湖一个楼盘的开发策划，那时内部提出了一个口号：海拔9000千，也就是开盘价要达到9000这个高度。而如今那个位置的房子已难以找到30000以下。

有幸，中国房地产的黄金十年我参与了、见证了，其实这十年，也是中国高速发展的十年。GDP每年百分之十以上的增长、老百姓的收入每年百分之十以上的增长、而房价呢？

                                             (二)

前年开始，我认为支撑高房价的理由越来越不充分，我甚至为一些房价高低的争论感到可笑。房价就象股价，升跌都有其内在规律，同时也受经济周期性影响。不是谁一腔情愿的。

我听到最多的看好楼市的主要言论如下：土地资源稀缺；中国的城市化进程加快；人民币升值。我想房价问题没有必要用很深奥的理论唬人，就拿美国、日本和我们的香港为例吧，一个是世界老大、一个是亚洲首富、一个是东方明珠，他们的土地一样的稀缺、他们也经历过本币升值、他们也曾经房价飙升，然而，他们跌下来的惨状更令我们深思。无论是香港、日本、还是美国，如果朋友们有兴趣，随便搜索一下这三个最有代表性的国家和地区的房地产历史，大家必定会会心一笑。很多的争论都显得那么的无聊。大家也必定坚信，在不久的某一个经济周期，中国的房价一定会下跌，但可能不会在今年、明年。

我曾经对向我咨询买房的无数朋友讲，如果是自住的需要，何时买并不重要，也根本没有买点的问题，因为决定你买的关键是需要和有能力。拿广州天河区好一点的房来说吧，现在15000，50年后一定不止。但如果是投资的话，显然现在买是不合适的。原因很简单，房地产投资流动性差先不讲，现在房价快速上涨的条件已经不具备，而且，中国的房地产市场和股市一样是很强的政策市，决定房地产未来走势的政策还未明朗。其实政府手中调控房地产的手段很多，但这一刀下去，是深是浅颇费思量。我的判定是，热点城市的房价将高位盘整，大跌在一、二年内是不会发生的。但一些城市的房价还会有修正性上涨，如沈阳等一些快速成长的城市。如果中国的经济出问题的话，我认为房地产将会是一根导火线，维持在目前这个价格，小幅增长是很多经济管理者想看到的最理想的状况，但这何其难。规律是不以人的意志为转移的，但我们如果掌握了规律，尊重规律，我们就能避免大的波动造成大的影响。

王石和万科是中国为数不多的令人尊敬的企业家和企业，他今年曾讲—“房价泡沫始终要破的”。作为一个有影响的房地产企业的领袖和行业的龙头，他的话引起极大的争论，为此他不得不作出声明——“我没有说房价泡沫一、二年破，我不是算命先生；我也没说万科已经做好了准备，而是说大家要做好准备；第三，万科不做价格领跑者。”从他的话我们能听到一个有底蕴、有理想、有良知的企业家的勇气和智慧。

                                            (三)

还是说回香港吧！因为的房地产的关注，最近几次到香港，我特别和朋友们聊香港的廉租房政策，当我了解得越深越具体时，我越发感慨。或许我们应该象当年去香港学习房地产开发一样去学习它们的房屋保障制度的时候。现在我们的很多城市正在补这一课，但能否象学房地产开发一样的得心应手我是有深深担忧的。能否严格的对廉租房获得者的资格认定是这项制度成败的关键，我们的经验、我们的公务员素质、我们的制度性缺陷令人担忧。庆幸的是我们还是迈出了一步，有了方向，剩下的就只是时间问题，我们有理由期待。

曾经看过凤凰台一个关于房地产市场的论争，一方是任志强；一方是易宪容。我倒是赞同任的观点，市场经济要靠市场来解决，你政府可以高价卖地我为什么不能高价买房，解决居者有其屋的问题要靠政府，开发商是企业，不是慈善机构。要解决居者有其屋的出路就在于廉租房，唯一的要靠的是政府。香港的经验从开放改革以来一直是我们可借鉴的。

说一句题外的话，对强势的任志强敢于直言我是充满尊敬的，虽然他的一些观点我并不认同。我倒是对一个连话都说不明白的所谓经济学家对房地产市场和企业有勇气而无依据的指责感到无奈，如果他成为我们无数买不起房的朋友们的代言人的话，那么这一群体在任志强这样一些房地产大老们面前的嬴弱就显得十分必然。

（一直想对纷纷扬扬的房地产市场说点什么，但一直没有下手，原因很简单，我不是一个喜欢凑热闹的人，而且房地产的问题已经超出行业本身，所以其实一言难尽。今天的这篇文章，更多的是因为香港、因为想谈香港的廉租房，虽然有点跑题，但希望能给读到的朋友们有所帮助。）